Tổng quan Thị trường BĐS Quý 1/2020 và dự báo tình hình BĐS sau mùa dịch

Tình hình chung của kinh tế và thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam Quý 1/2020

Kinh tế Việt Nam vẫn đạt mức tăng trưởng dương: GDP Việt Nam Q1.20 ước tính tăng 3,82% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất của Quý 1 trong giai đoạn 2011- 2020. Tuy nhiên mức tăng trưởng dương này vẫn được coi là điểm sáng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu lao dốc do đại dịch Covid-19. Về cơ cấu kinh tế, khu vực dịch vụ vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, 43,71%, tiếp đến là khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 35,52%. Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm tỷ trọng 10,11%.

Trong những tháng đầu năm 2020, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng tới hoạt động thương mại, dịch vụ và xuất nhập khẩu. Khu vực dịch vụ trong Q1.20 đạt mức tăng thấp nhất của cùng kỳ các năm 2011-20. Trong khu vực công nghiệp và xây dựng, trong khi các ngành khác vẫn đạt mức tăng trưởng khá từ 4-8%, ngành khai khoáng tăng trưởng âm với -3,18% do sản lượng dầu thô khai thác và khí đốt tự nhiên giảm. Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng thấp so với cùng kỳ năm trước vì nghành nông nghiệp tăng trưởng âm 1,17%, chỉ cao hơn mức tăng trưởng âm 2,69% của Q1.16 tính trong giai đoạn 2011-20. Nguyên nhân chính là do ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, dịch Covid-19 và dịch tả lợn châu Phi.

Xem thêm bài viết khác tại: Ưu và nhược điểm của những loại hình đầu tư bất động sản

Biểu đồ Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (số lũy kế từ đầu năm, so cùng kỳ)
Biểu đồ Tăng trưởng Bán lẻ và Khách quốc tế (số lũy kế từ đầu năm, so cùng kỳ)

Covid-19 ảnh hưởng đến doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế: Ảnh hưởng tiêu cực của dịch Covid19 tác động tâm lý người tiêu dùng về việc hạn chế mua sắm nơi công cộng, đi du lịch và ăn uống ngoài, nên tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tháng Ba giảm. Số lượng khách du lịch đến nước ta trong tháng Ba cũng giảm mạnh. Tính chung Q1.20, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ đạt mức thấp (chỉ 4,7% theo năm).

Doanh nghiệp đăng ký mới giảm về vốn và số lượng lao động: Tính chung Q1.20, cả nước có 29,7 nghìn doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 351,4 nghìn tỷ đồng và tổng số lao động đăng ký là 243,7 nghìn lao động, tăng 4,4% về số doanh nghiệp, giảm 6,4% về vốn đăng ký và giảm 23,3% về số lao động so với cùng kỳ năm trước. Vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập mới trong quý đạt 11,8 tỷ đồng, giảm 10,4% so với cùng kỳ năm trước.

Có 6 lĩnh vực có số doanh nghiệp thành lập mới giảm so với cùng kỳ năm trước, trong đó ngành giảm mạnh nhất là nghệ thuật, vui chơi giải trí, giảm 22.5% và kinh doanh bất động sản giảm 12%. Chỉ tính riêng các sàn giao dịch bất động sản, trong 2 tháng đầu năm, dưới tác động của dịch Covid-19 và sự chậm trễ trong vấn đề pháp lý đã khiến cho 500 sàn (trong tổng số 1,000 sàn) trong cả nước phải đóng cửa một phần, hoặc toàn phần.

Dự án du lịch, nghỉ dưỡng: Trong Quý 1/2020, sản phẩm mới chào bán ra thị trường rất khan hiếm. Có một số ít các giao dịch đến từ các dự án đã chào bán trước đó. Tính đến hết năm 2019, trên cả nước (ngoại trừ Phú Yên, Quảng Bình, Hải Phòng, Hà Nội, TPHCM,… và các tỉnh khu vực rừng núi) có 139 281 sản phẩn du lịch nghỉ dưỡng được đầu tư xây dựng, trong đó có 41 667 sản phẩm đã đi vào sử dụng.

Xem thêm bài viết khác tại: Đầu cơ đất – Nỗi sợ hãi của những nhà đầu tư đích thực

Thực trạng đầu tư các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong Quý 1/2020
Thực trạng đầu tư các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong Quý 1/2020
TPHCM HÀ NỘI
Thị trường văn phòng
  • Nguồn cung mới chủ yếu đến từ văn phòng Hạng B&C.
  • Giá thuê tăng chậm trong mùa dịch do nguồn cung giới hạn.
  • Không ghi nhận nguồn cung mới (Phân khúc Hạng B tiếp tục dẫn đầu tổng nguồn cung sàn văn phòng, chiếm gần 66% tổng cung).
  • Do nguồn cung khan hiếm, giá thuê vẫn tăng nhẹ (Giá thuê văn phòng Hạng A&B Hà Nội nhích nhẹ 0,6% so với Q4 năm 2019 và tăng 5,8% so với cùng kỳ 2019).
Thị trường bán lẻ
  • Không có nguồn cung mới.
  • Lưu lượng khách tham quan giảm sâu khoảng 80% tại hầu hết các Trung tâm thương mại trong tháng 2 và 3.
  • Không có nguồn cung mới.
  • Giá thuê ổn định nhưng chính sách hỗ trợ khách thuê mùa dịch được áp dụng (Giảm phổ biến từ 10-50% tùy thuộc ngành hàng).
Thị trường căn hộ
  • Nhu cầu tương ứng với nguồn cung, với phân khúc Bình dân và Trung cấp đi đầu: Lượng bán trong Q1 năm 2020 chỉ đạt 1.980 căn, thấp hơn một nửa so với số liệu Q4 năm 2019 và Q1 năm 2019.
  • Phân khúc Bình dân và Trung cấp tiếp tục dẫn đầu, chiếm 80% tổng lượng bán, phần lớn phục vụ cho nhu cầu ở thực.
  • Nguồn cung mới tiếp tục giảm mạnh (Số lượng căn tiền mở bán cũng bị chậm lại với khoảng 70%).
  • Giá tuy giảm theo quý, nhưng tiếp tục tăng theo năm (Trong Q1 năm 2020, giá bán trung bình đạt USD 2.452/m2, giảm 15% theo quý).
  • Nguồn cầu ổn định ở phân khúc Trung cấp: Lượng bán đạt 3.520 căn trong quý đầu năm, thấp hơn 49,1% theo quý do nguồn cung mới hạn chế.
  • Phân khúc Trung Cấp dẫn đầu về số lượng căn hộ tiêu thụ, chiếm 83% thị phần.
  • Nguồn cung mới hạn chế: Lượng mở bán chính thức đạt 4.600 căn, đến từ 12 dự án trong Q1 năm 2020, tương đương 65% nguồn cung quý trước, mức thấp nhất kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2015.
  • Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ổn định, chỉ giảm nhẹ 1,4% theo quý, nhưng vẫn tăng 4,0% theo năm, cho thấy tác động của dịch bệnh lên giá bán vẫn chưa rõ rệt.

Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội và TPHCM Quý 1/2020

Biểu đồ chào bán căn hộ quý 1/2020

Mặc dù thị trường vô cùng trầm lắng song giá bán BĐS không hề có sự sụt giảm so với Quý 4/2019 và chưa có bất cứ doanh nghiệp nào công bố chính sách giảm giá bán.

Các chủ đầu tư cũng như các sàn giao dịch buộc phải tạm hoãn các hoạt động mở bán dự án vì tâm lý tránh tụ tập đông người trong lúc dịch bệnh bùng phát. Thêm vào đó, các sàn giao dịch, cá nhân môi giới BĐS 100% phải chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh, vừa thiếu nguồn hàng để bán, vừa không nhận được sự quan tâm từ khách hàng và các nhà đầu tư vì phải lo chống dịch. Theo ghi nhận từ các khu vực, khoảng 50% số sàn giao dịch phải đóng cửa, có hiện tượng nhiều cá nhân môi giới BĐS thất nghiệp.

Trong bối cảnh tín dụng siết chặt cộng với không bán được sản phẩm do dịch bệnh đã xuất hiện các dấu hiệu tìm kiếm nhà đầu tư của các chủ đầu tư yếu năng lực tài chính để chào mời, chuyển nhượng dự án theo hình thức M&A hoặc cổ phần, hoặc từng phần dự án.

Bên cạnh đó, có hiện tượng một số nhóm đầu cơ lợi dụng thông tin về việc đầu tư phát triển dự án của các tập đoàn để đẩy giá, tạo sự hỗn loạn trong thị trường nhằm mục đích trục lợi như ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Thạch Thất (Hà Nội),…

Đặc điểm của thị trường BĐS ở giai khủng hoảng, đóng băng:

  • Phân khúc nhà xã hội, giá rẻ, căn hộ <30m2 vùng ven phát triển vì nó gắn với nhu cầu ở cơ bản của đại đa số.
  • Sản phẩm BĐS du lịch mất nhiều năm mới hồi phục, vì thói quen tiêu dùng du lịch bị sang chấn tâm lý cần thời gian hồi phục lâu, nhiều condotel phá cam kết theo điều khoản bất khả kháng càng làm thị trường nguội lạnh.
  • Sốt cục bộ tại một số nơi Chính phủ và tập đoàn rót và triển khai đầu tư công, thành phố mới, mở đường mới nhưng sẽ tan sóng nhanh như Bình Ba vì thì trường BĐS vẫn trên đà đi xuống.
  • Sóng lác đác ở phân khúc M&A dự án, nhà phố & mặt bằng VIP mà bình thường chủ nhà không bán thì nay chủ nhân mới sẽ tìm mua.
  • Tổng quan thị trường BĐS tất cả các phân khúc sẽ đóng băng, xuống dốc sau 6 tháng TTCK chạm đáy. Đất nền ở xa cư dân hiện hữu, căn hộ xây dở dang sẽ mất giá nhiều nhất. Thị trường BĐS cho thuê mất 2-3 năm để hồi phục lại như cũ kể từ thời điểm dịch được khống chế.
  • Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua để ở: Cùng với nguồn cung hạn chế đang diễn ra, tổng lượng bán ghi nhận Q1 năm 2020 thấp hơn mức trung bình hàng quý trong năm năm qua, đạt 366 căn. Sự bùng phát của Covid-19 đã có phần làm giảm đà tiêu thụ của thị trường, tuy nhiên, lượng bán quý này vẫn chưa có dấu hiệu bị ảnh hưởng nhiều, vì hầu hết lượng bán này đã được thực hiện trong các sự kiện tiền mở bán từ trước khi dịch bùng phát, tuy nhiên đến quý này mới có thể ký hợp đồng mua bán. Nhu cầu chủ yếu đến từ người mua nhà hoặc mua đất để ở (đất nền), muốn tìm nhà hoặc xây nhà rộng rãi với nhiều cây xanh và môi trường sạch sẽ hơn. Từ thời điểm trước Tết Nguyên đán đến nay, đây vẫn là dòng sản phẩm nhận được nhiều sự quan tâm từ khách hàng và các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh đang căng thẳng và tâm lý ngại đầu tư trong giai đoạn này cũng là một lý do khiến các giao dịch diễn ra hạn chế và lẻ tẻ.

Xem thêm bài viết khác tại: 9 Quy tắc vàng Đầu tư đất nền trong tình trạng thị trường BĐS đóng băng năm 2020

Đại dịch Corona gây ảnh hưởng nặng nề lên nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng
Đại dịch Corona gây ảnh hưởng nặng nề lên nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng

Dự báo về tình hình BĐS sau mùa dịch

Việt Nam đang đứng giữa cuộc đối đầu của 2 hệ tư tưởng lớn cuối cùng trong lịch sử thế kỷ 21: Tư bản tự do Mỹ Phương Tây & XHCN kiểm soát ngặt nghèo-TQ phương Đông. Như những diễn biến đã được quan sát những năm qua, thì Việt Nam đang nắm bắt tốt cơ hội để trưởng thành về kinh tế đang xây dựng một nền móng CNXH bản sắc Việt nam thông qua chiến dịch ứng phó covid-19 mà được thế giới đánh giá là CP nhân văn nhất, với bài hát corona, ATM gạo nghĩa tình, chữa bệnh miễn phí,…

Khi thế giới diễn ra khủng hoảng tài chính cũng là cuộc chiến tiền tệ giữa các siêu cường bảo vệ lợi ích kinh tế của mình là ưu tiên số 1. Thị trường tài chính thế giới ổn định xong, thì thị trường tài chính Việt Nam mới ổn định, thị trường tài chính tiền tệ ổn định rồi, vốn nước ngoài tiếp tục rót xuống, vốn trong nước tiếp tục đưa ra thì kế tiếp Thị trường chứng khoán mới ổn định và phục hồi, thị trường BĐS sẽ đóng băng tới khi nào TTCK khởi sắc trở lại. Như vậy hậu khủng hoảng chỉ có thể là chữ U và hiện vẫn chưa rõ đâu là đáy. Trong đó, thị trường nhà đất và đất nền được dự đoán vẫn là sản phẩm chủ đạo tại nhiều tỉnh, thành ngoài Hà Nội và TPHCM. Tuy nhiên, giao dịch chắc chắn sẽ giảm mạnh so với cùng kỳ các năm trước.

Xem thêm bài viết khác tại: Vì sao nhiều nhà đầu tư lại tích trữ bất động sản giữa mùa dịch covid-19?

Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn
Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn
  • Nếu Covid-19 được khống chế đầu Quý 3 như kế hoạch của Chính phủ thì nền kinh tế sẽ phục hồi theo chữ U hẹp. Đáy TTCK sẽ xuất hiện trong Q3-4. Thị trường BĐS ngấm đòn sau đáy TTCK 6 tháng nên sẽ xuống dốc 2021-2022.
  • Nếu Covid-19 được khống chế cuối năm, hoặc xấu hơn là đã khống chế được xong lại bùng phát lại trong năm 2021 thì nền kinh tế sẽ phục hồi theo chữ U đáy rộng. Phần lớn doanh nghiệp phá sản. Nhiều doanh nghiệp trở về điểm xuất phát trước đây 15 năm, kể cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Đáy sâu nhất TTCK sẽ xuất hiện trong 2021. Thị trường BĐS ngấm đòn sau 6 tháng sẽ xuống dốc đóng băng nặng hơn, lâu hơn 2022-2025.

Hiệp định EVFTA được EU ký với Việt Nam ngay ngày đầu tháng 4/2020 đỉnh của dịch bệnh thể hiện sự quan trọng của một hiệp định tham vọng nhất mà liên minh Châu Âu ký với một nước đang phát triển như Việt Nam. VIN đã đón đầu hiệp định bằng việc đầu tư nhà máy sản xuất ô tô (ruột Đức) tại khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải nơi tập trung nhiều nhà đầu tư, nhà máy Châu Âu nhất ở VN, đã có mặt từ 20 năm trước. Thể hiện 1 điều là ở CMCN lần thứ 4, 70% hệ thống dây chuyền sản xuất ô tô phát triển 150 năm có thể chuyển giao hết chỉ trong vòng 2 năm.

Cơ hội vàng từ Hiệp định EVFTA
Cơ hội vàng từ Hiệp định EVFTA

Mỹ sau khi đàm phán Hiệp định song phương với Ấn có thể sẽ rút khỏi WTO và vành đai kinh tế mới sẽ được hình thành ở Ấn, Indo, Malay, Thái Lan, Việt Nam, Philippines và Myanmar. Chính phủ Mỹ đã và đang liên tục cử các đoàn khảo sát và viện trợ nâng cấp nền kinh tế thị trường của chúng ta nhằm đón làn sóng đầu tư mới từ các doanh nghiệp Mỹ, EU, Nhật và Hàn sau dịch.

Khi thị trường tài chính thế giới và VN phục hồi và ổn định, kế tiếp là thị trường chứng khoán, tiếp tục là thị trường BĐS. Nằm trong vành đai dịch chuyển các doanh nghiệp rời khỏi TQ, vào chu kỳ sau, VN sẽ bắt đầu với sự bùng nổ của dòng vốn ngoại. Cùng lúc đó, số lượng người nước ngoài đến VN sẽ tăng đột biến và trải dài trên nhiều tỉnh. Đây là xu thế phát triển hội nhập TG không thể đảo ngược.

Theo đó, vành đai của mỗi trung tâm lớn như Hà Nội, TP HCM sẽ lại mở rộng thêm các trục giao thông huyết mạch và các trung tâm đô thị mới. Đây cũng là cơ hội để thị trường BĐS phát triển và tăng giá trong thời gian sắp tới. Trong đó, giá bán nhà đất và đất nền phụ thuộc vào chất lượng và tiến độ phát triển đô thị cũng như số lượng nguồn cung tại từng địa phương. Khu vực nào có sự đầu tư phát triển đô thị, kinh tế tốt, nguồn dự án chưa nhiều, giá đất trước đó được kiểm soát tốt sẽ tiếp tục giữ giá và có thể tăng chút ít vì những vùng như vậy vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư. Ngược lại, khu vực nào đang tồn nhiều hàng và tốc độ phát triển kinh tế, đô thị không tương xứng thì giá bán có thể giảm.

Tài liệu tham khảo:

Báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam Q1.20 của JLL Việt Nam

Đông DC – Diễn đàn BĐS Việt Nam

Hội môi giới BĐS Việt Nam