Đầu cơ đất – Nỗi sợ hãi của những nhà đầu tư đích thực

Cụm từ đầu cơ thường xuyên xuất hiện trên các phương tiện truyền thông. Nó chỉ việc thu lợi từ tích quá trình lũy tài sản trong kinh doanh. Trong lĩnh vực bất động sản, nó là hành động thu gom nhà, đất có tiềm năng. Sau đó bán ra khi thị trường có tăng giá đột biến.

Đầu cơ đất - Nỗi sợ hãi của những nhà đầu tư
Đầu cơ đất – Nỗi sợ hãi của những nhà đầu tư

Đầu cơ bất động sản là gì?

Đầu cơ là hành vi phổ biến trong bất kỳ xã hội nào có nền sản xuất hàng hóa. Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội, đầu cơ được hiểu, nhìn nhận và đánh giá ở các góc độ khác nhau. Hiểu theo nghĩa chung nhất, đầu cơ là hành vi mua bán hàng hóa có giá trị để kiếm lời cao bằng cách lợi dụng những biến động bất thường của giá cả, thông qua việc tích lũy hàng hóa và chờ cho thị trường khan hiếm (giả tạo) để bán với giá cao. 

Trong lĩnh vực bất động sản, đầu cơ là việc mua bán nhà đất với số lượng cực lớn. Từ đó, tạo tình trạng khan hiếm sản phẩm trên thị trường, đẩy giá lên cao hơn so với giá trị thực của nó. Khi giá bán và nhu cầu mua tăng cao đột biến (thường được biết thông qua những cơn sốt đất), người đầu cơ sẽ tiến hành bán hàng hóa tích lũy của mình. Từ đó thu về nguồn lợi khổng lồ.

Xem thêm bài viết khác tại: 9 Quy tắc vàng Đầu tư đất nền trong tình trạng thị trường BĐS đóng băng năm 2020

"Đầu nậu" đổ về ngày càng đông trên QL56 trước cơn sốt giá đất tại Bình Ba, Châu Đức.
“Đầu nậu” đổ về ngày càng đông trên QL56 trước cơn sốt giá đất tại Bình Ba, Châu Đức.

Xét dưới góc độ tiêu cực, đầu cơ là thủ đoạn xấu, vì mục đích sinh lợi được thực hiện không phải bằng hoạt động sản xuất kinh doanh thông thường để đáp ứng nhu cầu của xã hội, mà chỉ vì lợi ích của bản thân người đầu cơ. Chính vì vậy, có những khoảng thời gian nhất định, đặc biệt là trong thời kỳ của nền kinh tế tập trung bao cấp ở Việt Nam, đầu cơ bị coi là hành vi phạm pháp và thậm chí có thể là tội phạm hình sự.

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, hành vi đầu cơ không còn bị ngăn cấm. Một phần là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và hơn nữa vì hành vi mua bán tài sản, hàng hóa (không thuộc vào loại bị cấm mua bán) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp.

Tuy nhiên, quá trình thu gom mặt hàng với số lượng lớn nhằm đẩy giá được xem là hành động bất chính. Trong luật kinh doanh có quy định: “Người nào lợi dụng khi xảy ra chiến tranh, thiên tai, dịch bệnh để tích lũy sản phẩm gây hậu quả nặng nề thì bị phạt tiền. Số tiền dao dộng từ 20 triệu đến 200 triệu. Trong trường hợp gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng, sẽ bị phạt tù từ 6 tháng đến 5 năm”.

Có thể thấy rằng, đầu cơ được xem như một tội nghiêm trọng. Nếu có bằng chứng, người kinh doanh theo hình thức này sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Chính phủ đang nỗ lực đưa ra những biện pháp nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ trong mọi lĩnh vực.

Xem thêm bài viết khác tại: Ngược dòng lịch sử: Bài học kinh doanh từ cơn sốt BĐS Việt Nam trong quá khứ (Phần 1)

Tâm lý tích lũy tài sản ăn sâu vào tiềm thức của người dân
Tâm lý tích lũy tài sản ăn sâu vào tiềm thức của người dân

Phân loại đầu cơ đất đai

Căn cứ vào mục đích, đối tượng, phương thức và phạm vi hoạt động có thể chia HĐĐC ra làm 4 loại như sau:

  • Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;
  • Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;
  • Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và chờ thời cơ để thu lợi.
  • Mua đất rồi đầu tư xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra.

Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau. Loại 1 mang tính nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ở chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phương thức hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn.

Xem thêm bài viết khác tại: Ngược dòng lịch sử: Bài học kinh doanh từ cơn sốt BĐS Việt Nam trong quá khứ (Phần 2)

Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn
Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn

Hậu quả của đầu cơ đất

Trên thị trường chứng khoán, một người mua sáng, bán chiều thì gọi là nhà đầu tư, trong khi nếu mua đi bán lại trên thị trường bất động sản lại bị gọi là đầu cơ. Nếu gọi đầu tư bất động sản là nhà đầu cơ, thì nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng không khác gì nhà đầu cơ. Tuy nhiên, điều quan trọng là vì sao nhà đầu cơ lại bị nhìn nhận một cách kém tích cực?

Trong bối cảnh của nền kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm gần như là “đầu tư”. Người đầu cơ mua hàng hóa và tin tưởng rằng, dựa trên cơ sở đánh giá những thông tin có được, hàng hóa sẽ lên giá và sẽ bán ra để được lợi lớn một cách nhanh chóng, dễ dàng. Điều này càng diễn ra phổ biến trong lĩnh vực đất đai, bởi đây là loại tài nguyên hạn chế, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung. Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình mà mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra bởi hành vi đầu cơ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực về kinh tế, xã hội.

  • Về phương diện kinh tế, vì đất đai là yếu tố đầu vào của bất kỳ lĩnh vực sản xuất kinh doanh nào (đặc biệt là kinh doanh BĐS) nên đầu cơ đất đai sẽ làm tăng giá thành sản xuất, hạn chế đầu tư, bởi việc tiếp cận đất đai của các chủ thể kinh doanh sẽ càng khó khăn hơn. Bên cạnh đó, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến tình trạng lãng phí đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất tùy tiện, làm cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bị phá vỡ. Kết quả là hạ tầng cơ sở phục vụ cho đời sống kinh tế – xã hội được đầu tư cẩu thả, ảnh hưởng đến bộ mặt đô thị. Điều này tất yếu dẫn đến sự trì trệ của nền kinh tế. Nghiêm trọng hơn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS sản là tình trạng đầu tư tự phát, tạo ra kiểu TTBĐS bong bóng và cuối cùng là khủng hoảng kinh tế như một số nước đã phải gánh chịu.
  • Về phương diện xã hội, trước hết, các tiện ích xã hội mà đặc biệt là nhà ở cho người dân sẽ không được cải thiện. Thêm nữa, vì đất đai không chỉ là một loại tài sản đơn thuần mà còn là tài sản mang tính cộng đồng, đầu cơ đất đai sẽ dẫn đến sự phân hóa xã hội, khoảng cách giàu nghèo sẽ ngày càng lớn và sẽ dẫn đến mất ổn định xã hội.

Xem thêm bài viết khác tại: Ngược dòng lịch sử: Bài học kinh doanh từ cơn sốt BĐS Việt Nam trong quá khứ (Phần 2)

Vingroup đề xuất đầu tư 2 dự án hơn 800 ha – Giá đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu tăng gấp 3 lần
Vingroup đề xuất đầu tư 2 dự án hơn 800 ha – Giá đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu tăng gấp 3 lần

Các yếu tố góp phần tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai phát triển

Như đã nói ở trên, dù đầu cơ nói chung và đầu cơ đất đai nói riêng có tác động xấu đối với đời sống kinh tế, xã hội nhưng chúng ta vẫn phải chấp nhận “sống chung với đầu cơ”, vì hành vi này không thể bị ngăn cấm trong điều kiện của nền kinh tế thị trường. Theo đó, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đầu cơ đất đai ở nước ta.

Sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận các thông tin về đất đai

Cho đến trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có cơ chế buộc phải công bố công khai một cách thỏa đáng. Đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ để trục lợi. Ngoài ra, không chỉ thông tin về quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà các thông tin khác về tình trạng pháp lý của đất đai nói chung, cũng như BĐS nói riêng cũng rất khó để biết được, bởi các thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận những thông tin này vẫn chưa được quy định rõ. Hạn chế này làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn những nhà đầu tư lớn, đặc biệt là đầu tư nước ngoài.

Xem thêm bài viết khác tại: Bỏ tiền vào đâu thời Covid-19?

Các nhà đầu tư có xu hướng tuân theo quy luật “nước chảy chỗ trũng”, khi các thị trường mới giá còn mềm và nhiều cơ hội tăng giá hơn
Các nhà đầu tư có xu hướng tuân theo quy luật “nước chảy chỗ trũng”, khi các thị trường mới giá còn mềm và nhiều cơ hội tăng giá hơn

Quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém

  • Bất cập trong khẩu quản lý đất đai:

Việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương (đơn vị hành chính cấp tỉnh). Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. Vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể.

Bên cạnh đó, pháp luật buộc người SDĐ phải có GCNQSDĐ (hoặc GCNQSDĐ và QSH tài sản trên đất – gọi chung là GCNQSDĐ) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp GCNQSDĐ lại diễn ra quá chậm.Thực tế cho thấy, việc người SDĐ “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp GCNQSDĐ không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người SDĐ đã làm làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước.

  • Thiếu cương quyết trong xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai: Đây là nhân tố “khuyến khích” việc đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi phạm pháp, kể cả của cán bộ, công chức nhà nước và các tổ chức, cá nhân SDĐ. Biểu hiện của hạn chế này là việc xử lý vi phạm thường được làm qua loa, chiếu lệ về hình thức.

Các chiêu thức của giới đầu cơ

Thông tin địa phương nào đó có giá đất tăng bất thường hoặc khan hiếm thì y như rằng, nơi đó có sự đóng góp tích cực của giới đầu cơ. Mà đầu cơ thì chỉ có lợi cho một nhóm người về mặt tài chính, chứ không tạo ra sản phẩm hay đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng, xã hội.

Những nhà đầu cơ đến từ các tỉnh phía bắc hay Sài Gòn đều là những đại gia có tiềm lực tài chính mạnh, luôn có rất nhiều “chiêu” để thổi giá đất lên. Câu chuyện này không phải mới nổi lên gần đây. Tình trạng sốt đất ảo do đầu cơ đã diễn ra ở rất nhiều nơi và đã có từ lâu. “Quy trình” nâng giá đất của các nhà đầu cơ thường qua các bước:

  • Lựa chọn khu vực: Địa điểm các nhóm đầu cơ đưa vào tầm ngắm thường là các địa phương đang có các chủ trương hay quy hoạch thông báo trên cơ quan truyền thông (chưa chắc đã thực hiện và khi nào thực hiện) về hạ tầng, xây dựng sân bay, dự án đường sá, khu đô thị mới…
  • Thực hiện quá trình gom hàng và truyển thông mạnh mẽ: Nhóm đầu cơ thường “đổ quân” xuống thu mua những miếng đất giá rẻ, diện tích lớn ở những địa phương mà họ muốn làm giá. Sau đó, hàng loạt các lô đất gần đó được thu mua mà người mua là những “tay con” cùng nhóm đứng tên rồi mua đi bán lại nhiều lần trên chính mảnh đất mà họ đã mua trước đó với giá trị tăng dần theo lũy tiến từ 50 – 70 – 120% thậm chí 200% nhằm gây “choáng” thị trường. Cao tay hơn, các nhóm đầu cơ còn tổ chức hội thảo, hội nghị một cách rầm rộ, truyền thông mạnh mẽ cho khu vực và kể các một số dự án ABC nào đó. Đây là phương án hiệu quả để lôi kéo nhiều nhà đầu tư “tay con” tham gia cuộc chơi.
  • Chốt sale: Các “cò nhà đất” là đối tác tích cực nhất của giới đầu cơ tham gia sâu vào việc thổi giá đất. Với lực lượng hùng hậu “500 anh em cò đất”, “những dư luận viên” này sẽ kẻ tung người hứng trước mặt khách hàng. Các nhà đầu tư cò con muốn kiếm tiền bằng con đường tắt như con “nai tơ” lạc vào mê trận, hoàn toàn không biết mình sắp vướng vào cái bẫy do những nhà đầu cơ lão luyện đang giăng ra. Họ sẽ ôm một đống tiền hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng ra đi với tiền đầy túi, bỏ mặc những “con cừu non” ở lại ôm đất chờ cắt lỗ!

Tình trạng đầu cơ nhà đất trong những năm gần đây

Một nhà đầu tư, đầu tư một dự án, sau khi xây dựng xong hạ tầng cơ sở đã phân lô nền, đã xây móng chung cư nhưng ghim hàng không bán ra, hoặc là nâng giá rồi bán ra nhỏ giọt tạo sự khan hiếm giả tạo về thị trường bất động sản để bán ra kiếm lời. Đây rõ ràng là đầu cơ nhà đất! Hoặc có những người giàu có đã bỏ ra hàng trăm tỉ đồng để mua vài chục lô nền, vài chục căn hộ để đó, chờ khi khan hiếm mới bán ra kiếm lời. Đây cũng là một dạng đầu cơ nhà đất…

Trong năm 2019 vừa qua, xu hướng không có sóng thì “tạo sóng” của giới đầu cơ, dân “cò đất” đang truyền miệng nhau để làm giá, lũng đoạn ở các địa phương như Vân Phong, Vân Đồn, Phú Quốc, Đà Nẵng, Phan Thiết, Củ Chi, Cần Giờ và nhiều địa phương khác trên khắp cả nước. Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ các cấp quản lý, thì việc dẫn đến ngưỡng khủng hoảng của thị trường là điều chắc chắn sẽ xảy ra.

Nhắc đến hai từ “khủng hoảng” là nhắc đến một thị trường mà giá cả tăng vọt đến phi lý, gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thật. Và đến một lúc nào đó, thị trường sẽ “vỡ trận”, đẩy hệ lụy cho xã hội gánh.. Nói một cách dễ hiểu, người được lợi trong cuộc chơi này là những tay trọc phú, nhóm cơ hội, nhóm lợi ích thân hữu. Còn người thua thiệt vẫn là những người có nhu cầu nhà ở thật, những người nghèo, các công ty muốn mở rộng mặt bằng sản xuất kinh doanh, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng của Chính phủ…

Thời gian cao điểm, đoạn đường bị kẹt cứng vì cò đất giao dịch mua bán đất ngay bên lề đường
Thời gian cao điểm, đoạn đường bị kẹt cứng vì cò đất giao dịch mua bán đất ngay bên lề đường

Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể gặp phải những rủi ro do cơ chế chính sách, do pháp luật và công tác quản lý đất đai đưa lại. Rủi ro lớn nhất nằm trong quy hoạch và bị thu hồi đất.

Có trường hợp tại phường Bình Thạnh quận 7 – Tp. HCM một chủ đầu tư có tới 1,2 ha đất nông nghiệp. Năm 2000, người đó quyết định đầu cơ và mua với giá 700.000đ/m2 (có sổ đỏ), với hy vọng là khi có quy hoạch khu vực này trở thành khu dân cư giá đất sẽ tăng cao khoảng 2 – 2,5 triệu đồng/m2 vì gần khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Nhưng bất ngờ số đất đó bị thu hồi để xây dựng một số khu văn hoá thể thao… nếu được đền bù thì chỉ có 50.000đ/m2 thế là chủ đất mất 7,8 tỷ đồng.

Một số người khi mua bán mới có giấy viết tay hay hồ sơ mới ở cấp phường xã, chưa có sổ đỏ, khi quận này công bố quy hoạch chi tiết khu vực này thì gần như mất trắng vì mua bất hợp pháp sẽ không được nhận tiền đền bù 50.000đ/m2 . Ngoài ra các giải pháp hành chính, tài chính…trong lĩnh vực đất đai cũng là những liều thuốc đáng sợ với những người đầu cơ đất đai. Một rủi ro khác mà cũng thường xuyên xảy ra là mua phải đất có tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình người bán, nhưng những nhà đầu tư cũng không biết.

Theo đó, khi người ta mua đất tức là chuyển đổi tài sản từ tiền thành đất và người bán chuyển từ đất thành tiền. Ai cũng lo đầu cơ đất, giá tăng nhưng nó chỉ là một phần nhỏ của cả nền kinh tế vì không có cái gì tăng mãi, khi chu kỳ lặp lại thanh khoản kém, kẹt vốn, lãi suất huy động tăng, cần tiền làm việc khác thì phải bán rẻ giá về đúng cung cầu thì nhà đất cũng chỉ là một sản phẩm mà thôi.