Bài toán đầu tư nhà trọ với khu đất nền 10x30m tại Châu Pha – Phú Mỹ – Bà Rịa

Xây nhà trọ hiện nay đang trở thành xu hướng đầu tư nổi trội trong nhóm kinh doanh bất động sản cho thuê trong những năm gần đây và đang nhận được sự quan tâm lớn của nhiều chủ đầu tư tiềm năng. So với các hạng mục khác trong nhóm kinh doanh bất động sản cho thuê thì kinh doanh nhà trọ có nhiều ưu điểm và lợi thế hơn hẳn. Tuy nhiên để xây nhà trọ như thế nào để thu hút khách trọ, tiết kiệm chi phí xây dựng thì không hề đơn giản. Sau đây, hãy cùng Odico xem qua bài toán đầu tư nhà trọ ở Châu Pha – Phú Mỹ với khu đất 10 x 30 m để có cái nhìn chi tiết hơn về tiềm năng xây nhà trọ ở khu vực này trước khi quyết định xuống tiền nhé.

Kinh doanh phòng trọ cho thuê giá rẻ rất phổ biến vì có chi phí đầu tư thấp
Kinh doanh phòng trọ cho thuê giá rẻ rất phổ biến vì có chi phí đầu tư thấp

THÔNG TIN TỔNG QUAN ODICO PHÚ MỸ 2 (CHÂU PHA – BÀ RỊA)

Vị trí

Odico Phú Mỹ 2 tọa lạc ở xã Châu Pha, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, cách TP Bà Rịa 10 phút. Nằm giáp ranh TP Bà Rịa và Khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức – Lớn nhất tỉnh BR-VT, Odico Phú Mỹ 2 thuận lợi cho việc xây dựng nhà trọ cho công nhân cũng như đầu tư kinh doanh lâu dài.

  • Gần mặt tiền đường Châu Pha – Bà Rịa, nằm giáp TP Bà Rịa, trung tâm hành chính – chính trị, thương mại dịch vụ của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
  • Nằm ngay Trung tâm Hành chính Châu Pha, khu dân cư đông cư và có nhiều tiện ích hiện hữu (trường học các cấp, bệnh viện, UBND, trạm y tế,…)
  • Gần Khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức, với hơn 80.000 lao động, nơi tập trung nhiều nguồn nhân lực có trình độ và đang có nhu cầu cao về chỗ ở.
  • Cách Quốc lộ 51 (5 km), gần trục đầu mối giao thông quan trọng, kết nội 3 Quốc lộ (51, 56 và 55) và cách điểm nối cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu (1 km).

Xem thêm bài viết khác tại: Các mô hình kinh doanh phòng trọ cho thuê phổ biến với khu đất dưới 500 m2

Vị trí thuận tiện của Odico Phú Mỹ 2
Vị trí thuận tiện của Odico Phú Mỹ 2

Hạ tầng

  • Đường nhà nước hiện hữu rộng 8m.
  • Đường nội bộ bê tông 4m.
  • Khu vực nhà ở xây tự do.

Pháp lý

  • Sổ riêng từng nền và có cập nhật thổ cư trên sổ.
  • Ngân hàng MB, BIDV đã thẩm định và hỗ trợ cho vay 50%.
Qũy đất TPHCM dần cạn kiệt, các nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các khu vực "vùng trũng" ở các tỉnh lân cận ven TP
Qũy đất TPHCM dần cạn kiệt, các nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các khu vực “vùng trũng” ở các tỉnh lân cận ven TP

Tiện ích xung quanh

Giao thông:

  • Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu
  • Nhà xe Phương Trang Châu Pha
  • Quốc lộ 51
  • Bến xe Tân Thành

Hành chính:

  • Bưu điện Châu Pha
  • Trung tâm văn hóa xã Châu Pha
  • UBND xã Châu Pha
  • Trung tâm TP Bà Rịa

Tiện ích ngoại khu:

  • Cụm KCN Sonadezi Châu Đức
  • Điện máy xanh
  • Chợ Châu Pha
  • Trạm y tế xã Châu Pha
  • Phòng khám đa khoa Vạn Tâm
  • Chùa Thiên Long Châu Pha
  • Vũng Tàu Marina Châu Pha
  • Khu du lịch Eco Tân Hưng
  • Trường mẫu giáo, tiểu học Châu Pha

Tiện ích Odico Phú Mỹ 2
Tiện ích Odico Phú Mỹ 2

Đặc biệt với quy mô 2287 ha cùng hơn 80.000 lao động, khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức là một trong những khu công nghiệp phức hợp lớn nhất cả nước. Mỗi năm nơi đây thu hút thêm khoảng 10 000 lao động địa phương và được kỳ vọng trở thành tâm điểm thu hút đầu tư để phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

 Do đó, nhu cầu tìm kiếm chỗ ở cho người lao động trong khu vực này là rất lớn trong khi nguồn cung còn hạn chế. Điều này đồng nghĩa với việc xây dựng phòng trọ cho thuê gần khu vực này đáp ứng được nhu cầu thực của người dân và đảm bảo được nguồn lợi nhuận lâu dài cho các nhà đầu tư.

Xem thêm bài viết khác tại: 3 yếu tố tác động đến giá đất Phú Mỹ năm 2020

Phòng trọ có gác lửng
Phòng trọ có gác lửng

BỐ CỤC NHÀ TRỌ

Xây nhà trọ thế nào cho hợp lý là câu hỏi băn khoăn của khá nhiều chủ đầu tư trước khi bắt tay vào đầu tư hạng mục bất động sản cho thuê này. Tính hợp lý tức là sự tính toán chi tiết và kỹ lưỡng từng hạng mục cũng như phải có một quy trình đầu tư khoa học. 

Trong thực tế hiện nay có 2 nhóm đầu tư quan tâm đến kinh doanh xây nhà trọ cho thuê. Một là những nhà đầu tư có sẵn đất hoặc tự mua để xây nhà trọ rồi cho thuê, thu tiền theo tháng. Với khu đất 10 x 30 m, các nhà đầu tư có thể xây dựng nhà trọ theo bố cục để có được hiệu quả tốt nhất:

2 dãy trọ, mỗi dãy 8 phòng, lối đi 1m5 giữa 2 dãy trọ.

Phòng trọ: 3.5 x 4.25m – có gác xếp

Phòng trọ gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng cho người dùng. Trung bình, một phòng trọ cho thuê có diện tích từ 12 – 15m2 nếu thiết kế thêm gác có thể tăng diện tích lên tối đa là gấp 2 lần. Do đó, không gian sử dụng sẽ rộng rãi hơn và một căn phòng như vậy có thể ở từ 3 – 4 người.

Xem thêm bài viết khác tại: Bất động sản Phú Mỹ hưởng lợi gì từ đòn bẩy hạ tầng giao thông?

Kinh doanh phòng trọ mang lại nguồn lợi nhuận ổn định và lâu dài
Kinh doanh phòng trọ mang lại nguồn lợi nhuận ổn định và lâu dài

CHI PHÍ XÂY DỰNG

Xây nhà trọ cần nguồn vốn đầu tư lớn để chi cho vật liệu xây dựng, lắp đặt vật dụng cần thiết, công thợ và nhiều thứ phát sinh khác. Nếu không có nhiều vốn thì nhà đầu tư cũng cần cân nhắc tới vấn đề vay mượn để cho an toàn.

Tuyệt đối không nên vay vượt quá 30% giá trị số vốn đầu tư xây dựng. Bởi sau khi xây dựng xong nhà trọ, nhà đầu tư sẽ phải mất khoảng 6 tháng mới có thể cho thuê hết các phòng. Đồng thời, lợi nhuận thu về chưa có nên phải tính toán kỹ lưỡng để không bị thua lỗ.

Kinh nghiệm kinh doanh nhà trọ muốn chắc chắn, nhà đầu tư phải có kế hoạch đầu tư xây dựng thật kĩ lưỡng. Những chi tiết đó bao gồm: xây dựng công trình, đất đai, chi phí phát sinh, tiến độ xây dựng…để giảm rủi ro về tài chính. Chi phí này các nhà đầu tư có thể dựa vào bản vẽ xây dựng, giá dựng móng, giá vật liệu xây dựng, chi phí nội thất hiện tại để ước lượng. Nguồn vốn ban đầu bỏ ra kinh doanh nhà trọ là không nhỏ. Vì vậy, các nhà đầu tư phải xác định vốn đủ chi cho vật liệu xây dựng, công cán, lắp đặt nhiều vật dụng cần thiết cũng như chi phí phát sinh.

Ngoài ra, chủ đầu tư nên chia giai đoạn trong quá trình xây dựng nhà trọ. Không nên đầu tư số lượng lớn phòng trọ mà chỉ nên bắt đầu với khoảng 10 – 20 phòng. Khi chia thành các giai đoạn như vậy, nhà đầu tư sẽ dễ dàng trong việc xử lý các công việc một cách nhanh gọn hơn là ôm một lúc cả đống việc. Công việc nâng cấp cơ sở hạ tầng về sau cũng sẽ dễ dàng hơn.

Theo đó, với khu đất có diện tích 10 x 30m, 16 phòng, 3.5 x 4.25 m/ phòng có gác lửng thì ta có bài toán chi phí như sau:

  •  Chi phí xây dựng phòng trống: 3.5 triệu/m2 (có gác) --> 1 phòng = 52 triệu

-> Tổng phí xây dựng 16 phòng = 52 x 16 = 832 triệu đồng.

  •  Chi phí nội thất: 10 triệu/ phòng

--> Tổng chi phí nội thất = 10 x 16 = 160 triệu đồng.

Tổng chi phí xây 1 phòng trọ (bao gồm nội thất) = 832 + 160 = 992 triệu đồng.

Do đó, chỉ với vốn đầu tư chưa đến 1 tỷ, các nhà đầu tư đã có thể kinh doanh phòng trọ cho thuê hiệu quả với nguồn sinh lợi ổn định và lâu dài.

Kinh doanh nhà trọ, phòng trọ là vấn đề về tiềm năng sinh lời ổn định, lâu dài
Kinh doanh nhà trọ, phòng trọ là vấn đề về tiềm năng sinh lời ổn định, lâu dài

DOANH THU VÀ LỢI NHUẬN CHO THUÊ DỰ KIẾN

Để kinh doanh nhà trọ, trước tiên nhà đầu tư cần xác định rõ đối tượng thuê phòng trọ là ai, thuộc phân khúc nào để đưa ra phương pháp xây dựng phù hợp. Khách thuê phòng trọ có thể chia thành những nhóm như sau:

  • Đối tượng thuê phòng trọ là những hộ gia đình hay cá nhân có thu nhập cao thì cần xây trọ gần trung tâm, chợ trường học, siêu thị,…Với đối tượng này cần đầu tư nhà trọ cao cấp, sạch, đầy đủ tiện nghi. Diện tích phòng từ 20 – 30 m2 và tầm giá khoảng 2.5 – 5 triệu/ tháng.
  • Với những đối tượng là sinh viên, công nhân có thu nhập khá thấp thì nên chọn xây trọ ở những khu vực đông dân cư, gần các trường học, khu công nghiệp. Diện tích phòng ở thích hợp là từ 15 – 20 m2 với giá 1,3 – 2 triệu/ tháng.

Theo đó, với lợi thế nằm gần các khu công nghiệp lớn nhất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, cụ thể là cụm khu công nghiệp Sonadezi Châu Đức, Odico Phú Mỹ 2 thích hợp xây dựng phòng trọ cho thuê để đáp ứng được nhu cầu thực của 80.000 lao động có trình độ và đang có nhu cầu cao về chỗ ở.

Do đó, với giá cho thuê 1 phòng trung bình: 1,5 triệu/tháng thì với khu đất có diện tích 10 x 30m, 16 phòng, 3.5 x 4.25 m/ phòng có gác lửng thì ta có doanh thu cho thuê dự kiến như sau:

Cả dãy trọ: 1,5 x 16 x 12 tháng = 288 triệu/ năm

Vốn đầu tư ban đầu: 1,1 tỷ (mua đất) + 992 tỷ (xây dựng) = 2,092 tỷ

=> Tỉ suất lợi nhuận hàng năm ~13%/ năm.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn được hưởng lợi từ tiềm năng tăng giá 20-30% mỗi năm của khu đất. Theo nhận định của các chuyên gia, năm 2020 sẽ là thời điểm “vàng” cho bất động sản tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói chung và thị xã Phú Mỹ nói riêng bứt phá. Được biết, quy luật điều tiết thị trường bất động sản dựa trên giá trị, cung cầu và sự điều tiết của nhà nước. Theo đó, khu vực này được dự đoán sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư không chỉ bởi đây là thị trường giàu tiềm năng nội tại, có nhiều lợi thế phát triển kinh tế mà còn bởi những tác động từ chính sách nhà nước và hệ thống hạ tầng giao thông khiến giá đất ở thị xã Phú Mỹ được kỳ vọng sẽ không ngừng gia tăng trong thời gian tới.

Do đó, năm 2020, đầu tư xây dựng nhà trọ ở Phú Mỹ đang trở thành xu hướng và hướng đi bền vững mà các nhà đầu tư đang hướng đến bởi nhiều lợi ích mà nó mang lại:  

  • Thu lời nhanh: Kinh doanh nhà trọ đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn khi tốc độ tăng dân số nhanh, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ tạo nên lượng nhu cầu về nhà ở rất lớn. Với lợi thế về bất động sản công nghiệp trong khu vực, Phú Mỹ đang có sẵn một lượng lớn nhu cầu công nhân, chuyên gia, người lao động,… làm trong các khu công nghiệp thuê phòng trọ lâu dài để phục vụ cho công việc. 
  • Doanh thu ổn định: Bất chấp điều kiện lên xuống, biến động của thị trường bất động sản, kinh doanh nhà trọ là mô hình ổn định bởi hàng tháng, chủ nhà cho thuê phòng lúc nào cũng thu vào số tiền đều đặn. Hơn nữa, giá phòng trọ cho thuê cũng ngày càng tăng theo mức sống của con người. Bên cạnh đó, chuỗi phòng trọ cho thuê được xem là hình thức đầu tư rất ít rủi ro vì tránh mất giá đồng tiền. Chống được lạm phát và nguy cơ xuống giá ngay cả khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.
  • Cơ hội gia tăng giá trị bất động sản: Từ chuỗi phòng trọ cho thuê, đầu tư kinh doanh nhà trọ bên cạnh thu nhập thu về hàng tháng thì giá bất động sản cũng sẽ tăng theo thời gian. Nếu đất sốt, các nhà đầu tư có thể bán đi với giá hời. Theo báo cáo của văn phòng UBND tỉnh, khu vực này hiện có hơn 80 nghìn lao động. Trong đó, lao động đến từ các địa phương khác chiếm đến 90%. Theo đó, Phú Mỹ không chỉ được nhiều nhà đầu tư quan tâm, mà còn hấp dẫn cả những khách hàng tầm trung ở nhiều đô thị kề cận và đang được xem là điểm đến đầu tư của nhiều người trong thời gian giữa và cuối năm 2019. Do đó, khả năng cao là sau 2 năm, dân cư Phú Mỹ sẽ gia tăng đột biến, giá thuê tăng và kéo theo giá đất cũng tăng gấp 2 lần hiện tại. Dự kiến đến cuối năm 2020, giá đất Phú Mỹ sẽ tăng lên 6 triệu/m2.