9 Quy tắc vàng Đầu tư đất nền trong tình trạng thị trường BĐS đóng băng năm 2020

Trong số các quốc gia đang bùng phát dịch Covid 19, Việt Nam đang được đánh giá là 1 trong những quốc gia có sự kiểm soát tốt ngay từ giai đoạn đầu và áp dụng nhiều biện pháp cứng rắn để giảm tối đa thiệt hại về người và phải có sự đánh đổi thiệt hại về kinh tế. Trong đó, ngành bất động sản (BĐS) không thể tránh khỏi vòng xoáy suy giảm đặc biệt là vào thời điểm dịch bắt đầu lây lan mạnh sang các nước Châu Âu và Mỹ tâm lý một cuộc suy thoái kinh tế lớn có thể xảy ra dẫn tới tình trạng đóng băng tạm thời.

Đại dịch Corona gây ảnh hưởng nặng nề lên nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng
Đại dịch Corona gây ảnh hưởng nặng nề lên nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng

Tổng quan thị trường BĐS trong mùa dịch

Covid 19 xuất hiện trong thời điểm ngành BĐS đang gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý các vướng mắc liên quan đến pháp lý của dự án ở nội đô Hà Nội và Hồ Chí Minh. Hàng loạt sai phạm được phanh phui ở phân khúc đất nền ở các tỉnh và cuối cùng là sự đổ vỡ và mất niềm tin ở phân khúc condotel. Nhà đầu tư ở giai đoạn này nhìn nhận thị trường BĐS không phải là kênh có thể kiếm lời nhanh do đó tâm lý phòng thủ nhiều hơn. Chính vì điều này khi có dịch Covid tràn qua thì nó chỉ làm xấu hơn nhưng không làm cho các nhà đầu tư rơi vào tình trạng bị sốc.

Sự đóng băng và suy giảm giao dịch trong quý 1/2020 chủ yếu là do “đóng băng tâm lý”, tâm lý hoang mang theo đám đông, sợ khủng hoảng kinh tế, sợ tình trạng bong bóng BĐS dẫn đến tình trạng ngại xuống tiền trong giai đoạn này. Trong đó, có 3 phân khúc BĐS đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm hiện nay:

  1. Phân khúc căn hộ: Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn, số lượng giao dịch và lượng cung ở mức thấp nhất trong vòng 2 năm vừa qua, đặc biệt trong thời điểm dịch Covid-19 hầu hết các kế hoạch ra hàng cũng như marketing bị dừng lại chờ phương án đối phó với dịch của nhà nước. Diễn biến ở phân khúc căn hộ khá tương đồng với thị trường Trung Quốc mặc dù có lượng cung và giao dịch thấp kỷ lục nhưng giá bán vẫn không thay đổi và giữ ở mức tương đối cao, nguyên nhân là do chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tương đối cao và không thể điều chỉnh giảm. Bên cạnh đó, nhu cầu vẫn tương đối cao nhưng ở phân khúc trung bình và phân khúc cao cấp cho thuê đang gặp nhiều khó khăn khi xảy ra dịch bệnh. Do đó, hầu hết các loại hình BĐS đều có số lượng giao dịch giảm sút nhưng lại không giảm về giá.
  2. Phân khúc đất nền: Đây là phân khúc chủ đạo trong năm 2020 khi mà lượng cung ở trung tâm khan hiếm. Trong khi đó, các dự án đất nền ven thành phố Hà Nội và TPHCM vẫn được tiếp tục triển khai và thu hút nhiều nhà đầu tư. Trong đó, các nhà đầu tư đất nền chủ yếu lướt sóng hoặc chờ thời, do đó dịch bệnh xảy ra ở thời điểm ít ảnh hưởng nhất đối với phân khúc này. Tuy nhiên, số lượng giao dịch giảm sút là điều không thể tránh khỏi.
  3. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng: Đây có thể là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong đợt dịch Covid lần này, chủ yếu do 2 vấn đề. Thứ nhất, số lượng khách du lịch tới Việt nam sẽ giảm ít nhất 40% và thời gian phục hồi ít nhất 4-6 tháng. Thứ hai, pháp lý vẫn đang là vấn đề và chưa được giải quyết dứt điểm, phân khúc này có thể đóng băng ít nhất cho hết năm 2020 và có thể khởi sắc trở lại vào năm 2021.

Xem thêm bài viết khác tại: Ngược dòng lịch sử: Bài học kinh doanh từ cơn sốt BĐS Việt Nam trong quá khứ (Phần 1)

Bất động sản nghỉ dưỡng thiệt hại nặng nề
Bất động sản nghỉ dưỡng thiệt hại nặng nề

Một trong những vấn đề rất được quan tâm hiện nay là thị trường bất động sản cùng với sự tác động của dịch Covid 19 có thể dẫn tới tình trạng bong bóng hay không chúng ta xét tới 3 yếu tố chủ yếu:

  • Chính sách nới lỏng tín dụng: là nguyên nhân đầu tiên có thể dẫn tới sự đổ vỡ khi các nguồn vốn cho vay BĐS không được kiểm soát. Các đối tượng không đủ điều kiện vay vẫn được tiếp cận điều này dẫn tới hệ quả nợ xấu gia tăng, không có khả năng trả nợ và buộc phải bán đi tài sản để trả nợ với giá có thể thấp hơn nhiều so với giá gốc. So với tình trạng cách đây 12 năm, ngân hàng nhà nước nhìn thấy rủi ro liên quan đến nguồn vốn cho ngành BĐS nên đã ra chính sách thắt chặt và kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS trong mức an toàn.
  • Số lượng giao dịch tăng nhanh và cung vượt cầu tồn kho, nợ xấu xuất hiện: Thời điểm 2007-2008 là năm hoàng kim của thị trường chứng khoán, GDP cả nước đạt mức trên 8% người dân và doanh nghiệp dễ dàng kiếm tiền và BĐS được lựa chọn kênh đầu tư lâu dài. Điều này xuất phát từ quan niệm từ xưa “mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời”. Số lượng giao dịch tăng nhanh và thậm chí có nhiều trường hợp chưa cần xem xét hồ sơ và thực địa chỉ cần mua càng sớm càng tốt. Lợi dụng tâm lý đầu cơ từ các nhà đầu tư, một lượng cung được tung ra ở hầu hết các phân khúc trong đó chủ yếu là phân khúc đất nền và căn hộ. Khi một lượng cung lớn ra nhanh ở thị trường cùng với áp lực thanh toán các khoản vay dưới chuẩn làm cho các nhà đầu tư vội vã bán ra dẫn tới tình trạng hoảng loạn.
  • Tạo sóng đẩy giá BĐS cao hơn giá trị thực: Các “cá mập” thông qua đội ngũ môi giới hùng hậu để tạo ra các câu chuyện quy hoạch, khan hàng tăng giá, tô màu cho dự án mục tiêu tạo ra các cơn sốt ảo và hệ quả là hàng loạt dự án ma được mọc ra khắp nơi và cho tới nay nhiều khu vực vẫn đang đắp chiếu và chưa được khởi động. Tình trạng này vẫn xảy ra trong thời điểm sốt đất 2014-2017. Tuy nhiên, thông tin được cung cấp đầy đủ hơn, yêu cầu khắt khe hơn từ cơ quan nhà nước trong việc mở bán các dự án BĐS đã dẫn đến khó khăn hơn trong việc tạo ra các cơn sốt ảo.

Xem thêm bài viết khác tại: Ngược dòng lịch sử: Bài học kinh doanh từ cơn sốt BĐS Việt Nam trong quá khứ (Phần 2)

Đầu tư hay tiết kiệm?
Đầu tư hay tiết kiệm?

Nhìn lại các cuộc khủng hoảng kinh tế gần nhất có thể rút ra những điểm tích cực và hy vọng sẽ rút ngắn thời gian phục hồi để đi vào quỹ đạo tăng trưởng vốn có:

  • Năm 1997 chỉ cần khủng hoảng ở một nước đang phát triển ở châu Á cùng với bàn tay của nhà đầu cơ Soros thì có thể làm rung chuyển kinh tế toàn cầu. Năm 2008, khủng hoảng ở 1 cường quốc số 1 kinh tế là Mỹ mới có thể ảnh hưởng toàn cầu và cho tới năm 2020 con số đó đã tăng lên từ Mỹ, Trung Quốc và Châu Âu. Điều này cho thấy kinh tế thế giới đã gắn chặt với nhau hơn và có sự liên kết giữa các quốc gia để ngăn chặn khủng hoảng.
  • Thời gian ảnh hưởng cũng rút ngắn lại. Nếu như khủng hoảng 1997 phải mất 4 năm mới hồi phục, thì năm 2008 chỉ cần 3 năm và có thể rút ngắn hơn vào năm 2020.
  • Nói riêng về BĐS và chứng khoán, sau mỗi lần khủng hoảng lại là một chu kỳ phát triển mới của BĐS /chứng khoán kể cả ở Việt Nam lẫn thế giới. Khủng hoảng càng mạnh tốc độ phục hồi càng lớn, như chiếc là xo càng nén thì càng bung và đỉnh sau luôn cao hơn đỉnh trước. Đây là cơ sở để chúng ta tin vào sự phát triển mạnh hơn trong thời gian sắp tới.

Xem thêm bài viết khác tại: Tại sao nói bất động sản Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ “bật” dậy mạnh mẽ sau mùa dịch?

9 Quy tắc vàng đầu tư đất nền

  • Đầu tư đất có vị trí kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá trị sẽ lớn dần. Đây chính là cách nhắm đến tiềm năng tăng giá trị của khu đất.
  • Đầu tư những nơi đã hình thành những cụm cư dân với mật độ từ vừa phải đến đông đúc. Tuyệt đối không chọn những nơi “đồng không mông quạnh” dù có siêu rẻ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những cái bẫy rẻ và rẻ khi chọn đầu tư đất. Hãy đặt ra các câu hỏi vì sao giá trị rẻ như vậy, có nên mua chỉ vì nó rẻ, liệu đất siêu rẻ có bao nhiêu cơ hội tăng giá… Đầu tư đất nền được xem là kênh mang lại tỷ suất sinh lời cao nhưng rủi ro cũng rất lớn.
  • Chỉ đầu tư đất có pháp lý hoàn chỉnh. Khu đất đã có sổ đỏ, không vướng quy hoạch, có giấy phép xây dựng là những tài sản an toàn. Rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư là đầu tư đất nền pháp lý dở dang. 2 kịch bản xấu có thể xảy ra trong tình huống này là hoặc phải mất nhiều thời gian để hoàn thiện pháp lý; hoặc không thể ra sổ (giấy chứng nhận) được do vướng các quy định, quy chuẩn. Nếu mua đất nền dự án, điều kiện buộc phải có phê duyệt 1/500 và kèm theo chủ đầu tư uy tín, làm hạ tầng đúng tiến độ hợp đồng, đã từng phát triển thành công nhiều dự án trên thị trường.
  • Cần tiến hành định giá trị nền đất trước khi mua. Nhà đầu tư cần tìm chuyên gia bất động sản, chuyên gia thẩm định giá để được tư vấn giá trị đất nền dự định mua đã hợp lý hay chưa. Phương pháp định giá trị phổ thông là làm phép toán so sánh giá các nền đất lân cận trong thời gian gần nhất. Chỉ nên đầu tư khi giá trị nền đất bằng hoặc thấp hơn giá thị trường. Đây là nguyên tắc kiếm lời khi mua vào chứ đừng chờ đến khi ban ra.

Xem thêm bài viết khác tại: Bỏ tiền vào đâu thời Covid-19?

Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn
Dân số tăng nhưng tài nguyên đất thì có hạn
  • Cân nhắc đến tính thanh khoản thật sự của khu đất. Nhà đầu tư nên làm một cuộc khảo sát sơ bộ về các giao dịch đất nền trong khu vực mình chọn mua. Cần tìm hiểu nhu cầu (cung – cầu) mua – bán giao dịch nơi này có thật hay không. Chỉ nên mua vào khi thanh khoản của tài sản tốt (có thể bán nhanh được khi cần tiền), tránh được kịch bản bị chôn vốn bất khả kháng.
  • Không đầu tư quá số tiền đang có và quá khả năng thanh toán nếu vay ngân hàng. Chỉ nên vay trong ngưỡng an toàn (60% giá trị tài sản trở xuống). Trước khi vay, nên tính đến bài toán lãi suất thả nổi và sức chịu đựng nhà đầu tư trả lãi được bao lâu để lường trước các áp lực.
  • Nên đầu tư đất lúc thị trường khủng hoảng, giá trị sụt giảm mạnh, đóng băng thị trường (bắt đáy cần có kinh nghiệm) là thời điểm vàng. Thị trường càng nóng sốt, càng phải biết liệu cơm gắp mắm. (Theo kinh nghiệm trong tháng 7 Âm Lịch và tháng 12 Dương Lịch là 2 tháng có thể giá trị giảm để đầu tư trong năm. Chu kỳ giảm sau 2-3 năm tăng – sau khủng hoảng kinh tế)
  • Nên đầu tư đất nền tại các khu dân cư có người sinh sống đã có sẵn các tiện ích Chợ, trường học, trạm xá, UBND, ngân hàng, siêu thị, bến xe bus, khu công nghiệp … Nếu đầu tư đất dự án nên chọn các dự án có đầu tư các tiện ích nội khu đầy đủ, có phê duyệt 1/500 rõ ràng các tiện ích này, chủ đầu tư phải uy tín cao.
  • Nên đầu tư BĐS theo đội nhóm. Rủi ro có giảm đi khi có nhiều đối tác cùng đồng hành phân tích. Đầu tư kinh doanh BĐS là thị trường phức tạp, nhiều cạm bẫy đối với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Đầu tư theo nhóm có ưu điểm là kiến thức của các đối tác về đất nền sẽ được cộng hưởng rất tốt. Đi một mình chỉ được chặng ngắn, đi cùng nhau có thể tiến xa.